不動産の売買契約を交わすとき、買い手側から売り手側に対して「この物件欲しいから、全額はまだ払えないけど私が買うから他の人には売らないでね!」

といった具合に、「手付金」としていくらか(だいたい売買代金の10%~20%ぐらい)を交付しますよね。

これを手付金と言います。

この手付金には、「証約手付」「解約手付」「違約手付」の3つの性質があります。

「証約手付」とは、契約の成立を証拠立てますよという性質のことです。買い手はお金を渡し、売り手はそれを受け取ったということで証拠となります。

 

手付金を交付した時、当事者間で明確な取り決めがない場合は、民法の規定によると、買い手側がキャンセルする場合はこの手付金を放棄して、売り手側がキャンセルする場合は倍返しすれば、自分の都合で契約を解除できますよという「解約手付」とみなされます。

 

この、倍返しってのがビックリポンな言葉ですよね(;゚Д゚)

つまり、売り手側がやっぱり売るのやめたとか、ほかに高く買ってくれる人が出てきたからこの人には売るのやめたといった時に、先に受け取っていた手付金はそのままそっくりお返しするのは当然ですが、その同じ金額を改めて支払わなければなりません。これを倍返しといいます。買い手にとっては売り手側が手付金を受領した時点から、すでに購入後の準備を始めているわけであって、ほかにも買いたいと買い付け申し込みがあっても断わらなければならないわけです。急にやっぱやめたなんて言われると迷惑が発生するのは当然ですよね。

 

その他に、当事者である買い手と売り手に債務不履行(約束を守らなかった)があったときは、違約罰として、損害賠償とは別に当然に没収できるという趣旨で交付される「違約手付」があります。

当事者が何月何日までにという約束を守らなかったために損害が発生したとか、契約に関してウソの告知をしていたりして、相手側に契約が履行できなくなるという損害が発生したときは、この違約手付として交付が行われます。

 

 

 

手付解除

⑴民法の規定

手付は、民法第557条第1項の規定により、解約手付性を否定する特約がなければ「解約手付」と推定され、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」手付解除ができるとされています。

①「当事者の一方」とは「相手方」と解釈されています。

売り手は相手方である買い手が契約の履行に着手している場合は手付解除できませんし、買い手は、相手方である売り手が履行に着手している場合は手付解除できません。逆に、相手方が履行に着手していなければ、自分が着手していても解除ができます。

②「履行の着手」とは、「債務の内容たる給付の実行に着手すること、すなわち、客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」を指すと解釈されています。具体的にどのような行為が履行の着手に当たるかは、個々のケースに応じて考える必要があります。

 

例えば、

(売り手)  所有権移転登記手続きしちゃったよ!

(買い手)  中間金の支払いしましたよ!  残代金を払いましたよ!

 

 

⑵手付解除の方法

①買い手は、手付放棄による手付解除をする旨の意思表示(配達証明付き内容証明郵便で行うのが望ましいです)

②売り手は、買い手に契約解除の意思表示と手付金の倍額を買い手宅に持参するまたは、銀行口座に振り込みというように現実に提供して手付解除をすることが必要です。

 

 

ただし!売り手が業者の場合は、

①受領できる手付金の額は売買代金の2割以内と決められています。

その手付がいかなる性格のものであっても手付解除が認められます。

買い手に不利な特約は無効です。

これ、覚えておいて!

 

恥ずかしながら、弊社代表は、その昔若かりし頃、不動産や宅建の知識もないころ、建売業者のいうがまま、まんまとだまされました( ノД`)シクシク…。

今思い出しても腹が立つやら、情けないやら・・・。

建築条件付きの土地と家を契約したあとから、

 住宅金融公庫を使うなら60万円追加料金払ってもらわな困るとか (;’∀’)

 隣の土地に契約した人が、進入路であるお宅の土地の一部に抵当権をつけてほしい (;’∀’)

 セットバックしないといけない二項道路なのに契約のときに説明がなくて、今も門がつけられない (;’∀’)

 

当時は何にも知らなかったから、相談するところも知らなくて全部条件飲みましたよ・・・。

 

 

だから、私がこうやって、不動産お役立ち情報をせっせと書いているのは、私のような泣き寝入りをする人が減るのを防ぐためでもあるんです。

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どんぐり不動産

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